Veniamo ora alla parte principale di questa mini-guida sugli investimenti. Cioè quella riguardante i consigli su cosa comprare.
Anzitutto prima di fare un acquisto è essenziale porsi una domanda: quella sullo scopo dell’immobile da acquistare. A seconda della risposta si dovrebbe tenere un atteggiamento diverso sulla scelta dell’investimento.
La casa per viverci
L’acquirente che deve soddisfare un’esigenza personale dovrà necessariamente confrontarsi con esigenze non solo economiche ma anche personali, quali la distanza dal posto di lavoro o dalla scuola e dai servizi. Se possibile, sarebbe preferibile optare per una zona periferica, sia per prezzo che per qualità della vita. E’ inoltre preferibile orientarsi verso il nuovo, che dà la possibilità di avere gli stessi ambienti con meno metri quadrati, dato che gli spazi sono distribuiti in maniera più efficace. A questo si aggiunga che il nuovo comporta minori spese di manutenzione nonché inferiori spese nelle utenze in quanto meglio isolato e, a volte, con energia derivante da fonti rinnovabili (come i pannelli solari). In particolare sulla scelta tra nuovo e usato consigliamo di consultare questo articolo specifico che illustra anche la materia fiscale reelativa. Quando si deve comprare una casa per viverci, accanto a questi accorgimenti è molto utile seguire anche determinati consigli pratici.
La casa come investimento (da dare in affitto)
Diversamente dovrebbe ragionare un acquirente che vuole investire in un immobile per far fruttare al meglio i propri risparmi. Per investimenti di medio taglio è consigliabile acquistare piccoli appartamenti. Appartamenti sui 40 mq, magari arredati, per darli in locazione. Un bilocale è solitamente un appartamento transitorio che si libera mediamente in un paio d’anni. Liberandosi dà anche l’opportunità di aggiornare il canone. Di solito, è più conveniente l’acquisto del nuovo, in quanto l’età degli immobili, obbliga spesso a sborsare somme ingenti per ristrutturazioni e/o sostituzioni fatte dal condominio, a titolo di spese straordinarie. Per quanto riguarda la zona, si pensa spesso che sia assolutamente meglio acquistare in pieno centro, perché si affitta a prezzi alti e con facilità e si crede che i canoni di locazione in centro, anche se molto alti, non temano la crisi. Ma questo non è sempre così scontato. In questo momento anche se in pieno centro, nelle grandi città i bilocali sono sfitti. I canoni alti sono spesso pagati dalle aziende per i propri manager, ma in tempo di crisi sono le prime spese che vengono tagliate. Inoltre dato l’alto prezzo dei bilocali in centro, con la stessa somma si possono acquistare più bilocali da locare in periferia a canoni inferiori. Questo è da preferirsi per 2 motivi: un canone inferiore avrà maggior possibilità di venir corrisposto e di far trovare facilmente un inquilino; inoltre è difficile che diversi inquilini non paghino tutti assieme, mentre su un bilocale centrale il rischio di morosità è più alto e inoltre ci sarà maggior difficoltà a trovare inquilini. (Per sapere come calcolare la rendita effettiva di un affitto consultare il precedente articolo di questa guida, disponibile qui). E' inoltre molto importante, prima di affittare un appartamento, conocere bene sia la disciplina fiscale in emrito che alcuno nozioni pratiche essenziali. anche in questi anni di crisi il mercato degli affitti in Italia è in costante crescita, per ulteriori informazioni rimandiamo a questo articolo specifico.
Le pertinenze: un vero affare!
Un ottimo investimento, a prezzi abbordabili è rappresentato dall’acquisto di un box auto. Secondo i dati dell’ Osservatorio sugli immobili, i rendimenti dei box auto e dei garage sono superori a quelli degli appartamenti. Inoltre un box auto presenta un duplice vantaggio: non ha quasi nessun costo manutentivo ed è molto semplice da affittare. Il box auto segue l’andamento del mercato con maggiore rapidità. Questo vuol dire che quando i prezzi aumentano, i box aumentano proporzionalmente di più e più in fretta. In genere è preferibile non comprare in paesi di piccole dimensioni ma in grandi centri e nei quartieri con un’edilizia risalente agli anni sessanta o settanta, in quanto generalmente si costruiva senza realizzare box o posti auto. Il contratto di locazione non dovrebbe mai superare la durata di un anno, in modo da poter liberare il box senza problemi alla scadenza.
L’acquisto per rivendere (da un cantiere)
Altro buon investimento è l’acquisto di appartamenti da un’impresa di costruzioni solida e con un’ampia esperienza nel settore. L’obiettivo potrebbe essere quello di comprare all’inizio della costruzione a prezzi più bassi, per poi rivendere a cantiere finito. Di solito dall’inizio alla fine di un intervento edilizio c’è una differenza in più dei prezzi del 20%. E’ comunque necessario fare attenzione alla bontà dell’operazione e specialmente scegliere bene l’operatore.
La casa vacanza
Per chi vuole investire in case di vacanza la scelta è più complicata perché gli elementi da tenere sott’occhio sono di più di quelli necessari per acquistare in città. Le seconde case hanno un mercato decisamente rigido dove non esistono situazioni intermedie: il mercato di pregio si concentra in alcune zone rinomate, tutto il resto vale decisamente meno. Quando il mercato è stagnante, se vendere gli immobili situati nei posti migliori diventa più difficile, per quelli localizzati nelle zone meno richieste, spesso, è quasi impossibile trovare compratori. Inoltre, è da tener presente che alcune località di vacanza aumentano o perdono di valore in funzione delle mode del momento, di acquisti fatti da vip o ancora per scelte politiche delle istituzioni locali. Prima di fare importanti acquisti bisognerebbe studiare i piani di sviluppo del posto relativamente al turismo, ai servizi, al traffico e agli interventi di miglioramento urbano. Ovviamente, non sbaglia mai chi ha la possibilità di investire nelle migliori località, quali Portofino, Capri, Cortina. Per mettere a reddito in maniera più efficiente è meglio, come sempre, prendere piccoli appartamenti, possibilmente nuovi.
