Per chi deve stipulare un mutuo, l'indebitamento di solito non può superare un terzo del reddito, salvo garanzie esterne. È poi importante tener presente che il costo complessivo di un immobile si calcola sommando al prezzo di acquisto le spese per le imposte, il notaio ed eventualmente quelle per l'intermediazione immobiliare e per il trasloco. Tutti costi che possono incidere anche per il 10-20%.
VISITE
La casa va visitata più di una volta, a ore diverse, per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall'esterno, specialmente nelle ore di punta per valutare quello causato dal traffico. In queste occasioni, portate con voi un metro e misurate l'appartamento internamente: avrete così le misure reali per la sistemazione dei mobili. Occorre fare una passeggiatina nei dintorni per individuare i servizi essenziali (trasporti pubblici, presenza del mercato rionale, supermarket o negozi) e la loro distanza dallo stabile, la facilità di parcheggiare per strada, la presenza di attività rumorose diurne (fabbriche) o notturne (discoteche e ritrovi che chiudono a tarda notte).
MACCHIE
Porre attenzione alle case all'ultimo piano: quasi sempre i soffitti hanno problemi di infiltrazioni d'acqua dal tetto. Anche nei piani intermedi, comunque, va controllata l'esistenza di macchie: se la macchia è davvero asciutta, nessun problema. In caso contrario, il rischio è quello di un tubo rotto (privato o condominiale) che potrebbe essere fonte di infiniti problemi.
IMPIANTI
Nell'appartamento bisogna studiare bene quale sia lo stato degli impianti idraulici (è preferibile di rame) ed elettrici: in genere lo si capisce subito, a occhio nudo, ma ci si può far accompagnare da un tecnico di fiducia. Entro il 31 dicembre 1998 tutti gli impianti elettrici, idraulici e del gas avrebbero dovuto essere adeguati alle prescrizioni della legge 46/1990 (la cosiddetta "messa a terra").
FINITURE INTERNE
La disposizione delle stanze deve più o meno corrispondere all'uso che si intende farne: gli spostamenti di pareti e impianti sono un costo in più che va messo in conto. Altri elementi da considerare sono i pavimenti, gli infissi (porte e finestre) e le coibentazioni in genere che concorrono ad un miglioramento del livello energetico dell’edificio consentendo un maggior risparmio negli anni.
CONDOMINIO
Tutte le rate di spese condominiali devono essere state pagate dal venditore, e bisogna assolutamente che l'amministratore rilasci una dichiarazione in questo senso. Oppure, se ci sono dei debiti, li si scala dal prezzo. Il nuovo proprietario è infatti tenuto a pagare, per legge, le spese arretrate se l'amministratore gliele richiede. Rimane il diritto di rivalersi sul venditore, ma è meglio non trovarsi in questa situazione. Una cautela in più può essere quella di regolare la questione già nel rogito: appurato l'ammontare delle spese arretrate, l'acquirente si impegna a pagarle ottenendo uno sconto di pari importo sul prezzo della casa. Una copia del regolamento condominiale con tutte le tabelle millesimali ci permette di verificare la superficie commerciale e le spese condominiali che ci troveremo ad affrontare. Bisogna avere un quadro completo delle spese condominiali attuali (basta l'ultimo bilancio consuntivo) e di quelle future: se è stato previsto il rifacimento della facciata, bisogna essere preparati a una forte spesa nell'anno in cui verranno fatti i lavori. Perciò bisogna chiedere notizie all'amministratore, o la copia dei verbali dell'assemblea dell'ultimo anno. In ogni caso, si consideri che queste spese vanno ad aggiungersi alle rate del mutuo.
VERIFICHE CATASTALI
La planimetria dell'appartamento depositata in Catasto deve corrispondere a quella reale. In caso contrario, il venditore, carte alla mano, deve dimostrare che è stato richiesto il condono edilizio per le modifiche, oppure che per i lavori eseguiti non occorreva condono ma che le variazioni sono state regolarmente denunciate al Catasto e che non sono ancora state registrate. Per verificare tutto ciò bisogna eseguire una “visura catastale” facendosi rilasciare anche la piantina catastale.
VERIFICHE IPOTECARIE
Non ci devono essere ipoteche che gravano sull'immobile (sono meno gravi quelle "volontarie" rispetto a quelle "giudiziali"). Chi non si fida delle dichiarazioni del venditore può verificare personalmente all'Ufficio del registro ipoteche della città (conservatoria dei registri immobiliari): basta avere nome, cognome e data di nascita del venditore e verificare se sono state registrate ipoteche a suo nome mediante una “visura ipotecaria”.
AGENZIA IMMOBILIARE
Se ci si vuole affidare ad un’agenzia è bene acquisire alcune informazioni sulla serietà dell’agente prima di firmare proposte o contratti e prima di affidargli delle anticipazioni di denaro. Presso il registro delle imprese tenuto dalla Camera di Commercio ci si può accertare della regolare iscrizione dell’agente nell’albo dei mediatori. In caso di sottoscrizione di un preliminare d’acquisto i mediatori iscritti in tale albo hanno diritto alla provvigione. La misura della provvigione si aggira di regola intorno al 2-3 % (oltre l’Iva) del prezzo effettivamente pagato per l’immobile.
