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Nelle locazioni abitative cosiddette libere, con durata di quattro anni più quattro (articolo 2, comma 1, legge 431/98), la materia delle spese ordinarie e straordinarie è rimessa alla libera determinazione delle parti. Pertanto, per esempio, è legittimo prevedere – in un contratto di locazione – che le spese di manutenzione straordinaria siano per intero poste a carico del conduttore (Cassazione 3 settembre 2007, numero 18510). Allo stesso modo, è legittimo allegare al contratto una tabella sottoscritta dalle parti, da cui risulti quali spese competano al conduttore e quali al locatore. Poche sono le ipotesi di nullità. La disposizione contenuta nell'articolo 13 della legge 431/98 regola la nullità nelle locazioni ad uso abitativo definendo un ristretto ambito sanzionatorio. In particolare, si limita a prevedere specifiche ipotesi di nullità, con riferimento alle pattuizioni volte a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, ai limiti di durata del contratto stabiliti per legge, ai patti volti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo stabilito dagli accordi in sede locale o, per i contratti liberi, un altro vantaggio economico o normativo comportante un canone superiore a quello contrattualmente stabilito (Cassazione 29 settembre 2004, numero 19568). E, dunque, solo in mancanza di una diversa pattuizione contraria si applicano l'articolo 9 della legge 392/78 e le norme del codice civile. Possibili riferimenti In particolare, l'articolo 1576 del codice civile prevede che al conduttore competano solo le spese di piccola manutenzione – accollando tutte le altre al proprietario, a partire da quelle di manutenzione straordinaria – mentre l'articolo 9 della legge 392/78 , non abrogato dalla legge 431/98, stabilisce che siano interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Un altro punto di riferimento può essere costituito dalle regole sulla suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino nei casi di locazioni convenzionate (si veda l'ampia tabella a fianco). In assenza di patti contrari, questi criteri possono essere utilizzati come parametro anche per le locazioni libere. Termine da rispettare Il pagamento delle spese deve avvenire entro due mesi dalla richiesta e, prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese, con la menzione dei criteri di ripartizione, salvo il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Tuttavia, la disposizione dell'articolo 9, terzo comma, della legge 392/1978 – laddove obbliga il conduttore a pagare gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta – delimita, nel medesimo periodo, il termine massimo entro il quale egli può esercitare il suo diritto di chiedere le indicazioni specifiche delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Perciò, non sussistendo – in mancanza della richiesta del conduttore – alcun onere di comunicazione da parte del locatore, il primo, decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri accessori, deve ritenersi automaticamente in mora e non può sos pendere, ridurre o ritardare il pagamento di tali oneri, adducendo il motivo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalla indicazione delle spese e dai criteri di ripartizione (Cassazione 24 novembre 1994, numero 9980). Elenco non esaustivo In ogni caso, va ribadito che l'articolo 9 della legge 392/78 offre un elenco non esaustivo delle spese accessorie della locazione ed è integralmente derogabile da una contraria pattuizione delle parti. Secondo una sentenza del Tribunale di Firenze dell'8 marzo 2007, per esempio, «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfetizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l'importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità e all'esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del locatore l'onere di dimostrare e documentare l'entità degli oneri, e anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait, o non sono state effettuate».

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