L’attuale regime fiscale incentiva l’acquisto di una casa usata. Esaminiamo il perché. Prima però, è utile ricordare il regime di imposte in caso di acquisto di una casa con e senza sconto prima casa.
Acquistare casa con lo sconto prima casa
In caso di sconto prima casa su un immobile di nuova costruzione (venduto direttamente dal costruttore) è necessario pagare l’imposta Iva al 4% del valore di cessione ed un imposta di registro di 168 euro. Se invece lo stesso immobile fosse venduto da un privato, non c’è Iva da pagare mentre l’imposta di registro sarebbe pari al 3% del valore catastale.
Acquistare un immobile senza sconto prima casa
In caso di compravendita senza sconto prima casa, se l’immobile è acquistato direttamente dal costruttore va calcolata l’Iva al 10% sul valore di cessione. L’imposta di registro è di 168 euro e l’imposta ipotecaria e catastale di 336 euro. Se l’immobile è acquistato da privato va calcolato un’imposta al 10% sul valore catastale sommando l’imposta di registro (7%) e l’imposta ipotecaria e catastale (3%). Non si pagano però i 168 euro e i 336 euro.
Valore catastale o valore di cessione del bene
A prima vista la spesa di acquisto di una casa nuova o di una usata potrebbe sembrare quasi uguale. Nelle due ipotesi (casa nuova o casa usata) cambia il valore imponibile sia che si possa godere o meno dei benefici relativi allo sconto prima casa. La differenza non è da poco. Nel caso di acquisto di una casa nuova il 10% si calcola sul valore reale di cessione, cioè sul prezzo effettivamente pagato per acquistare la casa. Nel caso di acquisto di una casa usata il 10% si calcola sul valore catastale dell’immobile, che di solito è più basso rispetto al prezzo reale della compravendita.
Ecco un esempio pratico
Un immobile venduto dal costruttore a 200.000 euro implica 20.000 euro addizionali da pagare sotto forma di Iva (200.000 x 10%). La spesa di acquisto finale è dunque pari a 220.504 (200.000 euro prezzo di vendita della casa + 20.000 euro imposta Iva + 168 euro di imposta di registro + 336 euro di imposta ipotecaria e catastale). Un immobile con le medesime caratteristiche, venduto da un privato a 200.000 euro e con un valore catastale di 120.000 implica 12.000 euro addizionale da pagare sotto forma di imposta di registro, ipotecaria e catastale (120.000 x 10%). La spesa di acquisto finale sarà quindi di 212.000 (200.000 euro prezzo di vendita della casa + 12.000 imposta di registro/ipotecaria/catastale). In questo esempio, a parità di condizione comprare casa da un privato ha permesso all’acquirente un risparmio di 8.504 euro. Ha infatti pagato 212.000 euro invece di 220.504 euro.
Valore catastale e pertinenze
Il valore imponibile catastale si applica anche sulle pertinenze dell’abitazione. Va quindi calcolato su box, cantine, solai ecc. In caso di acquisto direttamente dal costruttore va invece utilizzato il valore reale della loro compravendita.
Vendita da parte di promotore immobiliare
Si potrebbe esser portati a pensare che sia sufficiente far acquistare l’immobile nuovo prima dal costruttore o da un promotore immobiliare per evitare il sovraccarico fiscale. Ma, anche in questi casi vale l’applicazione del valore di cessione del bene come imponibile. L’impresa costruttrice può diventare il primo compratore dell’immobile al fine di rivendere lo stesso ai privati. La legge prevede però anche in questo caso che si applichi come valore imponibile dell’immobile il valore di cessione della casa e non il suo valore catastale.
Vediamo quando si applica il valore catastale come imponibile….
vendita da privato;
vendita da impresa non costruttrice;
vendita da impresa costruttrice/ristrutturatrice dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavoro;
….e quando invece si applica il valore di cessione come imponibile
vendita da impresa costruttrice/ristrutturatrice entro 4 anni dall’ultimazione del lavoro.
Per avere un aiuto su come scegliere una casa da comprare sia come abitazione che come investimento consigliamo di consulatre il terzo articolo della nostra guida agli investimenti immobiliari, disponibile qui.
