Nel nostro paese, l’investimento sul mattone è sempre stato molto sviluppato. Il fiorire del mercato immobiliare, ha portato, nel periodo che va dal 2001 al 2007, a guadagni a dir poco spropositati. Secono le rilevazioni delle società italiane di analisi sul mercato delle compravendite immobiliari residenziali, si parla di guadagni del 100% in tempi brevi, mentre la Banca d’Italia ha registrato un incremento dei prezzi delle case in termini reali del 48% tra il 1998 e il 2006. Questo discorso è valido per la casa comprata per abitarvi. La situazione è invece differente, per quanto riguarda l’investimento classico nel mondo immobiliare: un’abitazione comprata per esser locata. In questo caso la valutazione da fare è più prudente, in quanto la normativa fiscale attuale è sbilancia a favore dell’inquilino rispetto al proprietario .Alla normativa va inoltre aggiunta l’ Ici per la seconda casa. Facendo tutti i conti, il rendimento netto di questo tipo di investimento si aggira intorno al 2-3% (ma può variare a seconda del canone). Per un ulteriore approfondimento su come scegliere una casa da adibire ad investimento consultare il terzo articolo di questa guida, disponibile qui.
Nel decennio 1999-2008, gli affitti sono aumentati del 130%. Le punte maggiori si son registrate nelle grandi città del centro Italia (Roma e Firenze). I canoni più alti si sono registrati a Milano e Roma( che sono tra le 5 città europee più redditizie da questo punto di vista, per ulteriori informazioni cliccare qui) nelle zone centrali e semicentrali, mentre, accanto alle due metropoli, per le zone periferiche ha registrato alti canoni anche Firenze. Anche se presenta tuttora valori piuttosto elevati, il mercato degli affitti sta attraversando una fase critica da almeno tre anni. I canoni attuali sono difficilmente sopportabili per chi creca di affittare non potendo comprare. Non a caso, proprio in questi anni, si sente parlare di fenomeni come cohousing e social housing e iniziative di canone concordato (accordi tra inquilino e proprietario per mantenere un canone d’affitto più basso a fronte di alleggerimenti fiscali per il proprietario). La domanda di affitti supera comunque l’offerta. Anche se la pratica dell’affitto non è facile, c’è interesse perché l’offerta è limitata. Diminuendo le compravendite sia nelle grandi città sia nei centri minori, è ragionevole ipotizzare un aumento della domanda di affitto soprattutto per la maggiore difficoltà di accesso al credito. Per tale motivo il livello dei canoni rimane stabile e non tende a scendere.
Come calcolare quanto rende un affitto
Spesso ci si chiede come fare per calcolare quale sia la rendita annuale di un affitto. Ecco il metodo. Facciamo l’esempio con un bilocale di 70 mq comprato a 4500 euro al metro e affittato a 1500 € al mese. Si prende il canone annuo (18.000€) e lo si divide per i metri quadrati dell’immobile(70). Il risultato così ottenuto (257) va diviso a sua volta per il prezzo al metro quadro dell’appartamento, quindi 4500. Il risultato ottenuto (0,057) va moltiplicato per 100 per ottenere così la percentuale di rendimento annuo. Nel caso in esame il risultato è 5,7%. Si tratta ovviamente del rendimento LORDO annuo. Calcolando le spese di manutenzione e le tasse il rendimento netto è del 2,5% ( si tratta comunque di un buon rendimento se si tiene presente che i titoli di Stato ne danno uno intorno all’1%)
